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□法制网见习记者王春 □法制网通讯员吴恩玉
房屋是老百姓最重要的私有财产之一,国有土地上房屋怎么征收、如何补偿、补偿标准怎样?今年10月1日起施行的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》对此作出明确规定。条例还将房屋征收与补偿主体从过去的建设单位改为政府,因旧城区改建需要征收房屋的,90%以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。
浙江省人大常委会副秘书长、法制委员会主任委员、法工委主任丁祖年介绍,条例总结了浙江省内各地在房屋征收与补偿的制度建设和工作实践中的一些经验和创新,建立完善了符合浙江实际的房屋征收工作体制机制。条例的施行有利于从制度和源头上缓解国有土地上房屋征收引发的利益冲突和矛盾纠纷,维护经济社会发展大局。
房屋征收补偿主体是政府
2011年1月21日,国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。国务院条例建立了国有土地上房屋征收与补偿新制度,在征收目的、征收补偿主体和程序等方面对过去的城市房屋拆迁制度作了重大调整。
丁祖年介绍,调整体现在以下几方面:明确征收必须基于公共利益的需要；明确规定政府是征收与补偿的主体；完善了征收与补偿工作中的公众参与和程序公开机制；以司法强迁取代行政强迁,提升了强制执行的公信力。
随着国务院条例的出台,《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的基本理念和制度已经明显不能适应新的形势和需要,且国务院条例有多处明确授权地方制定具体办法。为此,浙江省人大常委会在前期调研论证的基础上,将《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》列入2014年立法计划一类项目。
今年5月28日,浙江省十二届人大常委会第十次会议审议通过该条例。条例明确政府职责,规范国有土地上房屋征收与补偿程序。房屋征收是政府行为,主体是政府。但房屋征收与补偿又不仅仅涉及政府,也涉及房屋被征收群众和各种社会组织,并且征收活动历时时间长、范围广、法律关系复杂。
条例在上位法基础上,对政府的行政职责作了进一步明确,细化、补充和完善了各环节的时序和具体要求。为落实对具体征收项目是否符合公共利益的审查要求,条例规定发展和改革、国土资源、城乡规划主管部门应当向房屋征收部门出具建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。
超半数不同意应组织听证
考虑到旧城区改建项目具有特殊性,这类项目是否启动、何时启动、如何补偿等应更多地听取被征收人的意见,取得被征收人的理解和支持,否则后续工作很难开展。
条例对此种情形下的征收程序作了特别规定:一要求旧城区改建前应当先进行意愿征询,90%以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建；二要求补偿协议的签约比例不得低于80%,否则房屋征收决定效力终止。这一规定仅适用于因旧城区改建而征收房屋的情形,其他因公共利益需要征收房屋,如因政府组织实施的科、教、文、卫等公共事业的需要征收房屋的,不适用上述制度。
为体现公开透明和公众参与,条例规定了征收补偿方案的具体内容,完善了就征收补偿方案征求意见的程序,强调因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的,应当组织听证会,并明确了参加听证的被征收人和公众代表的产生与选定办法。
此外,条例还充实了社会稳定风险评估制度,规定了社会稳定风险评估的内容和要求,并明确社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据,涉及一百个以上被征收人或者符合政府规定的其他情形的,还应当经政府常务会议讨论决定。通过这些规定对政府的征收行为、各方的权利义务等予以规范,从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序地进行。
强化对被征收人权益保护
条例从补偿范围、补偿方式、补偿标准、补偿程序、住房保障等方面对被征收人的补偿作出了具体规定。
在补偿方式方面,条例规定补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准,政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人,其逾期不选择补偿方式的,补偿方式由补偿决定确定,以便于被征收人慎重考虑补偿方式的选择。
针对被征收人搬迁后房屋征收部门长时间不交付产权调换房屋的情形,条例明确了产权调换房屋的交付期限即过渡期限以及超过过渡期限未交付产权调换房屋的经济补偿责任,并规定超过过渡期限未交付产权调换房屋的,被征收人有权另行选择货币补偿方式,过渡期限届满后超过24个月仍未交付的,被征收人有权要求提供其他产权调换房屋,房屋征收部门应当在6个月内交付与原产权调换房屋面积、地段相当的现房。
在住房优先保障方面,条例建立了最低补偿制度,规定对被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积且属于低收入住房困难家庭的被征收人,按照最低补偿建筑面积予以补偿,并明确最低补偿建筑面积不小于45平方米。
